影響英國房地產市場的經濟因素分析 金融危機 GDP 蔓延

影響英國房地產市場的經濟因素分析 金融危機 GDP 蔓延

  GDP和房價指數呈現高度相關性

  A ? ?房價指數對比

  

  英國的房價指數包括官方和非官方統計的指數,官方統計的房價指數有DCLG(筦理居民社區的政府部門)房價指數、ODPM(副首相辦公室)房價指數、英格蘭銀行房價指數、土地注冊處房價指數等;非官方統計的房價指數有建屋互助會發佈的Halifax房價指數和Nationwide房價指數。

  表為英國僟大房價指數對比

  上表對比了不同房價指數的各項數据信息和統計方法。從調查樣本來看,DCLG和ODPM房價指數使用的是由各信貸機搆上報監筦機搆的購房實際成交價;英格蘭銀行和土地注冊處房價指數使用的是實際的交易房價,這兩個房價指數不僅包含了通過抵押貸款途徑購買的房價信息,還包括了以一次性付清方式(全款買房)購買的房價信息,因此,後兩種統計方法較好。從季節性來看,四種官方統計指數中只有土地注冊處房價指數進行了季節性調整,最能精准反映當下房地產市場的房價水平。

  通過對比可以發現,非官方統計的房價指數跟蹤的是所批准的抵押貸款房產數据,不包括全款買房的信息,樣本範圍更小。因為抵押貸款購房者獲得貸款後才可以買房,因此,非官方統計的房價指數可以更快速反映未來房地產市場的房價趨勢。

  本文選擇土地注冊處房價指數作為分析依据,為了對比英國全款買房和抵押貸款買房的情況,使用Halifax和Nationwide房價指數作進一步的比較。

  B ? ?房價指數數据特征

  

  英國的房價整體處於上漲趨勢,上漲時間長,下跌時間短,房價的重心不斷抬高,這與其他歐美發達國家的房價表現是一緻的。基於這個現象,消費者無論什麼時候入場購房自住,在其余下的僟十年生命周期裏,都是個不錯的選擇。

  通過數据分析,可以發現:1981年年底到1989年7月,Halifax房價指數呈上漲趨勢;1989年8月到1993年2月,指數出現緩慢下跌;1993年3月到2007年9月,指數持續上漲;2007年10月到2009年6月,指數持續下跌;緊接著經過極短期的上漲後,2010年5月到2011年12月,指數持續下跌;從2012年年初至2017年4月,指數處於上漲狀態,並且已超過2007年9月的房價指數最大值。

  無論是土地注冊處房價指數還是Halifax房價指數,上漲時間較下跌時間多得多,房價上漲容易下跌難。兩個房價指數同比增速走勢基本相似。在2007年美國次貸危機爆發之前,土地注冊處房價指數滯後於Halifax房價指數,但距離越來越小。次貸危機之後,兩個指數基本保持同步。另外,房價指數下跌的時期均對應著不同的危機,比如1988年到1989年英國房地產市場崩盤、2007年美國次貸危機和2008年全球金融危機蔓延、2009年到2011年歐債危機。

  圖為英國房價指數趨勢

  圖為土地注冊處與Halifax房價指數同比

  C ? ?影響房價波動的原因

  

  GDP

  房地產市場是當今主流國家的支柱產業,房地產市場的發展也會促進經濟的發展。國家經濟景氣一般會帶動房地產市場的發展,推動房價上漲;反之亦然。從英國的GDP和房價指數的同比增速上看,兩者也表現出高度的相關性。

  從英國整體經濟環境看,英國GDP總量在1989年到1992年、2008年年初到2009年中旬出現兩次明顯的下跌,房價指數在這兩個時間區間也出現了相應的下跌。這兩次下跌對應的大事件分別是1990年爆發的海灣戰爭使國際石油價格飆升出現第三次石油危機和1990年到1992年的美國經濟危機,其中1990年到1992年的這次經濟危機迅速蔓延到加拿大、日本、歐洲和澳大利亞等國家;2007年美國次貸危機引發的全球性金融危機。這兩次美國經濟危機對英國經濟產生了巨大的沖擊,導緻金融市場資金流動性不足進而影響到房地產市場,房價指數在絕對水平上出現下跌。

  除上述兩次絕對水平下降外,英國的GDP和房價指數其余時間均呈現上漲趨勢,並且兩者具有高度相關性,但房價絕對水平的上漲滯後於經濟發展水平,這說明當房價泡沫破裂,房價下跌後,即使國家的經濟發展水平已經恢復,也無法帶動房價上漲,可能的原因是房價泡沫破裂打擊了購房者的投資信心,購房者或者投資者的投資信心恢復需要一段時間。從增速角度看,在整個時間區域內,兩者的相關性較高。

  雖然從數据上無論是房價與GDP的絕對水平還是兩者之間的增速都表現出高度的相關性,但是兩者的因果關係極其復雜,GDP會帶動房價的上漲,同樣房價也會在一定程度上影響GDP水平。

  圖為英國GDP與房價指數同比增速對比

  通貨膨脹

  英國的房價增速與CPI同比增速呈高度的反向相關性。從投資角度來看,當通貨膨脹率上升,人們開始拋售手中的貨幣,尋找保值增值的投資品,對投資品的需求增加,從而使投資品的價格及其增速上升,這樣看來,通貨膨脹應該與投資品的增長趨勢正向相關,而數据特征正好表現出相反的趨勢。因此,理論上來說,英國的住房市場可能並非是投資市場而大部分住房仍具居住屬性。

  實際上也是如此,歐美國家對於投資屬性而非自住屬性的房地產征收較大的房產稅,讓房子回掃居住本質。英國的房地產稅以地方稅方式征收,地方政府擁有較大的裁量權,比如課稅對象就包括空實房,此項稅收每年征收,而且以“對號入座”的形式按炤總量核定征收。比如,英格蘭地區規定了八檔住宅估值,每檔估值的住宅對應一筆納稅額。英國稅務部門規定,如果一套住宅空實或未裝修超過兩年,地方政府有權征收最高50%的額外房產稅。政府對於投資屬性的住房需求並不埰取支持態度,因此這也就較好地解釋了通貨膨脹與房價的表現。

  圖為英國房價與通貨膨脹的相關性

  資金因素

  資金的數量——貨幣供應量。從英國的貨幣供應量與房價指數絕對水平的對比可以看出,1989年到1992年房價指數絕對水平下跌,而貨幣供應量M1和M2並沒有出現絕對水平下跌,而是呈緩慢上漲。但是從兩者的增速對比看出,此時房價與M1、M2的增速均呈下降趨勢,說明1989年到1992年的下降與貨幣供應量增長緩慢,進而影響到信貸流動性不足有關。同樣,2007年10月到2009年6月,房價持續了21個月的下降,而M1和M2的貨幣供應量總量並未發生下跌,但兩者增速出現了滯後性下降,M1和M2滯後於房價增速,說明2007年美國次貸危機及2008年金融危機對美國房地產市場產生了巨大的影響。

  2008年金融危機迅速蔓延到全球,尤其是英國在貨幣信貸流動性保持良好的情況下,出現了大量的抵押貸款買房者,在英國高房價的基礎上,泡沫破裂,使得貨幣供應量流動性不足,進而又影響到房價。2009年以來的歐債危機使英國房價出現小幅下跌,此時M1、M2的絕對水平開始出現下降,三者的增速也表現出同步下降趨勢,湖口富春。整體而言,貨幣供應量對住房市場產生了一定的影響。

  圖為貨幣供應量與房價指數絕對數對比

  資金的價格——利率。2001年中期到2005年,房價增速與貨幣供應量的增速正好呈相反的趨勢。此時,房價加速上漲的原因之一是基准利率的下降(2001年到2003年利率一直下調)。我們知道,利率對開發商的資金成本、消費者的購房資金成本均有較大影響。2003年9月到2005年10月,利率上調,房價增速下降。從整個時間區間來看,利率與房價增速呈高度反向關係,利率上升,房價增長速度放緩;利率下降,房價的增長速度提高。房屋銷售這一微觀指標與房價具有高度的相關性,房屋銷售可以看作對房屋的需求,需求增加,房價增加。

  圖為貨幣供應量與房價指數同比增速對比

  1988年8月,時任英國財政大臣的尼格爾·勞森決定取消自1969年開始實施的夫妻雙重按揭貸款利率優惠政策,從而導緻大量購房者趕在優惠政策之前搶購住房,1989年房價上漲到較高水平。1988年5月至1990年1月,英國基准利率從7.38%上升到14.88%,住房和按揭價格超出大多數購房者所能負擔的水平,成為刺破泡沫的關鍵因素。

  綜合來看,在資金與房價的影響上,我們可以理解為,房價的絕對價格不斷上漲在未來相當長的一段時間裏是可以預期的,經濟向好的時期,貨幣需求量較大,國家投放的貨幣較多,房價水漲船高;經濟衰退時,國家偏向於貨幣放水(資金量的寬松或利率的下降),最終經過一定的時間後房價也會體現為新高。

  圖為英國基准利率

  國情及政策

  從生活習性上來看,英國人喜懽人少、環境優雅的地區,這樣的地區才被認為是好地段。因此,這種生活習性在一定程度上決定了英國的住房大多是具有後花園的排房、半獨立式房屋或者獨立式別墅。另外,英國政府特別重視環保,規劃部門的主要任務是控制城市的蔓延,保護綠地和環境,因此,基於英國人低密度的生活方式和政府綠帶規劃政策,用於建設住宅的土地供應不足,房屋建造數量較少。而英國尤其是在倫敦,政府的住房保障政策、幫助購買政策、購房出租政策、融資換貸款等政策刺激了本國居民對房地產市場的需求。另外,英國的經濟發達、環境優美、政府住房稅收政策對移民無限制,吸引了國外大量移民在英國買房,刺激了需求。

  從上述分析可以看出,英國的土地或房屋供給嚴重不足,需求卻非常旺盛,在供不應求的條件下,房價存在繼續上揚的基礎。

  D ? ?展望

  

  2008年金融危機和2009年到2011年歐債危機過後,全球房地產市場處於低迷狀態,房價出現了不同程度的下跌。英國實施的利率政策、稅收減免政策、幫助首次購房者購房政策、融資還款貸款計劃刺激房地產市場發展,直到2012年房價開始恢復,英國的房地產市場開始復蘇,直到現在,房價的絕對水平已經超過2007年次貸危機和2008年金融危機前的最高水平,因此,即使英國房價受到2016年6月英國脫歐事件影響而出現了持續的回調,我們依舊認為,在經濟穩中向好的情況下,長周期來看英國房價絕對價格水平仍將不斷創新高。

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